وقتی برای اولینبار در کانادا دنبال خانه میگردید، همه حواسها روی یک عدد است: قیمت خانه و مبلغِ پیشپرداخت. اما خیلیها روزِ بستنِ معامله (closing day) با یک سری هزینهی اضافه غافلگیر میشوند که از قبل رویشان حساب نکرده بودند. این هزینهها را «closing costs» میگویند و میتوانند چند هزار تا دهها هزار دلار باشند. بیایید ساده و شفاف با هم مرورشان کنیم تا سرِ بزنگاه کم نیاورید.
مالیاتِ انتقالِ ملک (Land Transfer Tax)
این معمولاً بزرگترین هزینهی پنهان است. تقریباً همهی استانها موقعِ انتقالِ سند، درصدی از قیمت خانه را بهعنوان مالیات میگیرند. نرخها پلکانی است؛ یعنی هرچه خانه گرانتر، درصدِ بالاترِ آن پله بیشتر میشود.
تخفیفِ خریدارِ اولی
خبر خوب این است که در چند استان، اگر بار اولتان است که خانه میخرید، بخشی از این مالیات به شما برمیگردد. مثلاً در انتاریو تا سقفِ ۴٬۰۰۰ دلار تخفیف برای خریدارِ اولی هست، و اگر خانه در شهرِ تورنتو باشد، یک تخفیفِ شهرداریِ جداگانه هم روی آن اضافه میشود. مبالغ و شرایطِ این تخفیف در هر استان فرق دارد، پس حتماً قانونِ استانِ خودتان را چک کنید.
> نکته: بریتیشکلمبیا، آلبرتا و ساسکاچوان قاعدهی متفاوتی دارند؛ آلبرتا اصلاً مالیاتِ انتقالِ ملک ندارد ولی هزینههای ثبتِ کوچکتری میگیرد.
هزینهی وکیل و کارهای حقوقی
برای بستنِ خرید خانه در کانادا به یک وکیل یا notary نیاز دارید که سند را منتقل کند، عنوانِ ملک را بررسی کند و پول را جابهجا کند. این هزینه معمولاً بین حدود ۱٬۰۰۰ تا ۲٬۵۰۰ دلار است، بهاضافهی هزینههای جانبی مثل جستوجوی سند و ثبت. رقمِ دقیق را از قبل از دفترِ وکیل بپرسید تا سورپرایز نشوید.
بازرسیِ خانه (Home Inspection)
قبل از نهاییکردنِ خرید، خیلی توصیه میشود یک بازرسِ حرفهای خانه را وارسی کند: سقف، لولهکشی، سیمکشی، پی و رطوبت. هزینهاش معمولاً حدود ۳۰۰ تا ۶۰۰ دلار است. این مبلغ در برابرِ کشفِ یک مشکلِ دههزاردلاری قبل از امضا، پولِ بسیار کمی است.
بیمهی وامِ مسکن (CMHC)
اگر پیشپرداختتان کمتر از ۲۰٪ باشد، طبق قانون باید بیمهی وامِ مسکن بگیرید (از CMHC یا شرکتهای مشابه). این بیمه از وامدهنده محافظت میکند، نه از شما، ولی پولش را شما میدهید. حقبیمه بسته به میزانِ پیشپرداخت بین حدود ۲.۴٪ تا ۴٪ مبلغِ وام است؛ هرچه پیشپرداخت کمتر، درصد بیشتر. معمولاً این مبلغ به وام اضافه میشود، ولی در بعضی استانها مالیاتِ فروش روی خودِ حقبیمه را باید نقد و سرِ closing بپردازید.
قاعدههای مهمی که باید بدانید
- حداقلِ پیشپرداخت برای خانهی زیر ۵۰۰٬۰۰۰ دلار، ۵٪ است. برای بخشِ بینِ ۵۰۰ هزار تا یک میلیون، ۱۰٪ روی مبلغِ مازاد حساب میشود.
- بیمهی وام فقط برای خانههای زیرِ ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ دلار در دسترس است؛ از این عدد به بالا باید حداقل ۲۰٪ پیشپرداخت بدهید.
- تستِ استرس (stress test): بانک شما را با نرخی بالاتر از نرخِ واقعی میسنجد — بزرگترِ این دو: نرخِ قراردادی بهعلاوهی ۲٪، یا نرخِ معیارِ (benchmark) تعیینشده. یعنی باید نشان دهید حتی با قسطِ بالاتر هم از پسِ پرداخت برمیآیید.
بقیهی هزینههای ریز و درشت
- تسویهی هزینهها (adjustments): اگر فروشنده مالیاتِ ملک یا هزینهی مشترکِ ساختمان (condo fee) را از قبل پرداخته، باید سهمِ خودتان را به او برگردانید.
- بیمهی خانه: بیشترِ وامدهندهها قبل از closing مدرکِ بیمهی ملک میخواهند.
- اسبابکشی، وصلِ آب و برق و اینترنت، و رنگ و تعمیرِ اولیه.
- آزمایشِ آب و چاه اگر خانه بیرونِ شهر است.
FHSA؛ یک ابزارِ کمکی
حسابِ FHSA (First Home Savings Account) به خریدارانِ اولی اجازه میدهد پولانداز کنند، از مالیاتِ همان سال کم کنند، و موقعِ برداشت برای خانه مالیات ندهند. برای جمعکردنِ همین closing costs ابزارِ خوبی است؛ شرایط و سقفِ سالانه را با یک مشاور چک کنید.
پرسشهای پرتکرار
همهی این هزینهها روی هم چقدر میشود؟
یک قاعدهی سرانگشتیِ رایج این است که حدود ۱.۵٪ تا ۴٪ قیمتِ خانه را برای closing costs کنار بگذارید. مالیاتِ انتقالِ ملک بزرگترین بخش است.
میشود این هزینهها را به وام اضافه کرد؟
بیمهی CMHC معمولاً به وام اضافه میشود، ولی مالیاتِ انتقالِ ملک و هزینهی وکیل را باید نقد سرِ closing بپردازید.
تخفیفِ خریدارِ اولی خودکار اعمال میشود؟
معمولاً وکیلتان موقعِ ثبت آن را اعمال میکند، ولی خودتان هم یادآوری کنید و شرایطِ استانتان را بررسی کنید.
تستِ استرس یعنی من پول کمتری میگیرم؟
یعنی توانِ وامگیریِ شما با نرخِ بالاتر سنجیده میشود، پس بهتر است زودتر بدانید چقدر میتوانید بگیرید.
*این مطلب فقط جنبهی آموزشی دارد و مشاورهی مالیِ شخصی نیست؛ برای تصمیمِ نهایی با یک متخصص مشورت کنید.*
قدمِ بعدی
نمیخواهید سرِ روزِ closing غافلگیر شوید؟ با ماشینحسابِ رایگانِ وام مسکن ما در canadafarsi.com/mortgage قسط و بودجهتان را دقیق برآورد کنید و بعد یک مشاورهی رایگان با متخصصِ فارسیزبانِ ما بگیرید تا همهی این اعداد را به زبانِ خودتان، شفاف و بدونِ استرس برایتان بشکافد. همین امروز شروع کنید.
www.cmhc-schl.gc.ca · www.cmhc-schl.gc.ca · www.ontario.ca · www.canada.ca