وقتی برای اولینبار در کانادا دنبال خانه میگردید، همه حواسها روی یک عدد است: قیمت خانه و مبلغِ پیشپرداخت. اما خیلیها روزِ بستنِ معامله (closing day) با یک سری هزینهی اضافه غافلگیر میشوند که از قبل رویشان حساب نکرده بودند. این هزینهها را «closing costs» میگویند و میتوانند چند هزار تا دهها هزار دلار باشند. بیایید ساده و شفاف با هم مرورشان کنیم تا سرِ بزنگاه کم نیاورید.
When you're house-hunting for the first time in Canada, all the attention goes to one number: the price of the home and the down payment. But many people get caught off guard on closing day by a set of extra costs they hadn't budgeted for. These are called "closing costs," and they can run from a few thousand to tens of thousands of dollars. Let's walk through them simply and clearly so you're not left short at the crucial moment.
مالیاتِ انتقالِ ملک (Land Transfer Tax) · Land Transfer Tax
این معمولاً بزرگترین هزینهی پنهان است. تقریباً همهی استانها موقعِ انتقالِ سند، درصدی از قیمت خانه را بهعنوان مالیات میگیرند. نرخها پلکانی است؛ یعنی هرچه خانه گرانتر، درصدِ بالاترِ آن پله بیشتر میشود.
This is usually the biggest hidden cost. Almost every province takes a percentage of the home's price as tax when the title is transferred. The rates are tiered — the more expensive the home, the higher the percentage on that bracket.
تخفیفِ خریدارِ اولی · First-time buyer rebate
خبر خوب این است که در چند استان، اگر بار اولتان است که خانه میخرید، بخشی از این مالیات به شما برمیگردد. مثلاً در انتاریو تا سقفِ ۴٬۰۰۰ دلار تخفیف برای خریدارِ اولی هست، و اگر خانه در شهرِ تورنتو باشد، یک تخفیفِ شهرداریِ جداگانه هم روی آن اضافه میشود. مبالغ و شرایطِ این تخفیف در هر استان فرق دارد، پس حتماً قانونِ استانِ خودتان را چک کنید.
The good news is that in several provinces, if it's your first time buying a home, part of this tax comes back to you. In Ontario, for example, there's a first-time buyer rebate of up to 4,000 dollars, and if the home is in the City of Toronto, a separate municipal rebate is added on top. The amounts and conditions of this rebate differ from province to province, so be sure to check the rules for your own province.
> نکته: بریتیشکلمبیا، آلبرتا و ساسکاچوان قاعدهی متفاوتی دارند؛ آلبرتا اصلاً مالیاتِ انتقالِ ملک ندارد ولی هزینههای ثبتِ کوچکتری میگیرد.
> Note: British Columbia, Alberta and Saskatchewan have different rules; Alberta has no land transfer tax at all, but it charges smaller registration fees.
هزینهی وکیل و کارهای حقوقی · Lawyer fees and legal work
برای بستنِ خرید خانه در کانادا به یک وکیل یا notary نیاز دارید که سند را منتقل کند، عنوانِ ملک را بررسی کند و پول را جابهجا کند. این هزینه معمولاً بین حدود ۱٬۰۰۰ تا ۲٬۵۰۰ دلار است، بهاضافهی هزینههای جانبی مثل جستوجوی سند و ثبت. رقمِ دقیق را از قبل از دفترِ وکیل بپرسید تا سورپرایز نشوید.
To close a home purchase in Canada you need a lawyer or notary to transfer the title, review the property's title and move the money. This cost is usually between about 1,000 and 2,500 dollars, plus side costs like title searches and registration. Ask the lawyer's office for the exact figure in advance so you're not surprised.
بازرسیِ خانه (Home Inspection) · Home Inspection
قبل از نهاییکردنِ خرید، خیلی توصیه میشود یک بازرسِ حرفهای خانه را وارسی کند: سقف، لولهکشی، سیمکشی، پی و رطوبت. هزینهاش معمولاً حدود ۳۰۰ تا ۶۰۰ دلار است. این مبلغ در برابرِ کشفِ یک مشکلِ دههزاردلاری قبل از امضا، پولِ بسیار کمی است.
Before finalizing the purchase, it's highly recommended to have a professional inspect the home: the roof, plumbing, wiring, foundation and moisture. The cost is usually around 300 to 600 dollars. That's a very small amount compared to catching a ten-thousand-dollar problem before you sign.
بیمهی وامِ مسکن (CMHC) · Mortgage loan insurance (CMHC)
اگر پیشپرداختتان کمتر از ۲۰٪ باشد، طبق قانون باید بیمهی وامِ مسکن بگیرید (از CMHC یا شرکتهای مشابه). این بیمه از وامدهنده محافظت میکند، نه از شما، ولی پولش را شما میدهید. حقبیمه بسته به میزانِ پیشپرداخت بین حدود ۲.۸٪ تا ۴٪ مبلغِ وام است؛ هرچه پیشپرداخت کمتر، درصد بیشتر. معمولاً این مبلغ به وام اضافه میشود، ولی در بعضی استانها مالیاتِ فروش روی خودِ حقبیمه را باید نقد و سرِ closing بپردازید.
If your down payment is less than 20%, by law you must get mortgage loan insurance (from CMHC or similar companies). This insurance protects the lender, not you, but you pay for it. Depending on the size of your down payment, the premium is between about 2.8% and 4% of the loan amount; the smaller the down payment, the higher the percentage. This amount is usually added to the loan, but in some provinces you have to pay the sales tax on the premium itself in cash at closing.
قاعدههای مهمی که باید بدانید · Important rules you should know
- حداقلِ پیشپرداخت برای خانهی زیر ۵۰۰٬۰۰۰ دلار، ۵٪ است. برای بخشِ بینِ ۵۰۰ هزار تا یکونیم میلیون ($1.5M)، ۱۰٪ روی مبلغِ مازاد حساب میشود.
- بیمهی وام فقط برای خانههای زیرِ ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ دلار در دسترس است؛ از این عدد به بالا باید حداقل ۲۰٪ پیشپرداخت بدهید.
- تستِ استرس (stress test): بانک شما را با نرخی بالاتر از نرخِ واقعی میسنجد — بزرگترِ این دو: نرخِ قراردادی بهعلاوهی ۲٪، یا نرخِ معیارِ (benchmark) تعیینشده. یعنی باید نشان دهید حتی با قسطِ بالاتر هم از پسِ پرداخت برمیآیید.
- The minimum down payment for a home under 500,000 dollars is 5%. For the portion between 500 thousand and one-and-a-half million ($1.5M), 10% is calculated on the excess amount.
- Mortgage insurance is only available for homes under 1,500,000 dollars; above that figure you must put down at least 20%.
- Stress test: the bank tests you at a rate higher than the actual rate — the greater of these two: the contract rate plus 2%, or the set benchmark rate. In other words, you have to show you can handle the payments even at a higher installment.
بقیهی هزینههای ریز و درشت · The rest of the costs, big and small
- تسویهی هزینهها (adjustments): اگر فروشنده مالیاتِ ملک یا هزینهی مشترکِ ساختمان (condo fee) را از قبل پرداخته، باید سهمِ خودتان را به او برگردانید.
- بیمهی خانه: بیشترِ وامدهندهها قبل از closing مدرکِ بیمهی ملک میخواهند.
- اسبابکشی، وصلِ آب و برق و اینترنت، و رنگ و تعمیرِ اولیه.
- آزمایشِ آب و چاه اگر خانه بیرونِ شهر است.
- Adjustments: if the seller has prepaid the property tax or the building's shared condo fee, you have to repay them your share.
- Home insurance: most lenders want proof of property insurance before closing.
- Moving, hooking up utilities and internet, and initial paint and repairs.
- Water and well testing if the home is outside the city.
FHSA؛ یک ابزارِ کمکی · FHSA: a helpful tool
حسابِ FHSA (First Home Savings Account) به خریدارانِ اولی اجازه میدهد پولانداز کنند، از مالیاتِ همان سال کم کنند، و موقعِ برداشت برای خانه مالیات ندهند. برای جمعکردنِ همین closing costs ابزارِ خوبی است؛ شرایط و سقفِ سالانه را با یک مشاور چک کنید.
The FHSA (First Home Savings Account) lets first-time buyers save money, deduct it from that year's taxes, and pay no tax when they withdraw it for a home. It's a good tool for putting together these very closing costs; check the conditions and the annual limit with an advisor.
پرسشهای پرتکرار · Frequently asked questions
همهی این هزینهها روی هم چقدر میشود؟
How much do all these costs add up to?
یک قاعدهی سرانگشتیِ رایج این است که حدود ۱.۵٪ تا ۴٪ قیمتِ خانه را برای closing costs کنار بگذارید. مالیاتِ انتقالِ ملک بزرگترین بخش است.
A common rule of thumb is to set aside about 1.5% to 4% of the home's price for closing costs. Land transfer tax is the biggest part.
میشود این هزینهها را به وام اضافه کرد؟
Can these costs be added to the loan?
بیمهی CMHC معمولاً به وام اضافه میشود، ولی مالیاتِ انتقالِ ملک و هزینهی وکیل را باید نقد سرِ closing بپردازید.
CMHC insurance is usually added to the loan, but you have to pay the land transfer tax and lawyer fees in cash at closing.
تخفیفِ خریدارِ اولی خودکار اعمال میشود؟
Is the first-time buyer rebate applied automatically?
معمولاً وکیلتان موقعِ ثبت آن را اعمال میکند، ولی خودتان هم یادآوری کنید و شرایطِ استانتان را بررسی کنید.
Usually your lawyer applies it at registration, but remind them yourself too and check the rules for your province.
تستِ استرس یعنی من پول کمتری میگیرم؟
Does the stress test mean I get a smaller loan?
یعنی توانِ وامگیریِ شما با نرخِ بالاتر سنجیده میشود، پس بهتر است زودتر بدانید چقدر میتوانید بگیرید.
It means your borrowing capacity is measured at a higher rate, so it's best to know early how much you can borrow.
*این مطلب فقط جنبهی آموزشی دارد و مشاورهی مالیِ شخصی نیست؛ برای تصمیمِ نهایی با یک متخصص مشورت کنید.*
*This article is for educational purposes only and is not personal financial advice; consult a professional for your final decision.*
قدمِ بعدی · Next step
نمیخواهید سرِ روزِ closing غافلگیر شوید؟ با ماشینحسابِ رایگانِ وام مسکن ما در canadafarsi.com/mortgage قسط و بودجهتان را دقیق برآورد کنید و بعد یک مشاورهی رایگان با متخصصِ فارسیزبانِ ما بگیرید تا همهی این اعداد را به زبانِ خودتان، شفاف و بدونِ استرس برایتان بشکافد. همین امروز شروع کنید.
Don't want to be caught off guard on closing day? With our free mortgage calculator at canadafarsi.com/mortgage, estimate your payment and budget precisely, then book a free consultation with our Farsi-speaking specialist to break down all these numbers for you in your own language, clearly and stress-free. Get started today.
www.cmhc-schl.gc.ca · www.cmhc-schl.gc.ca · www.ontario.ca · www.canada.ca