وقتی تازه به کانادا میآیید، یکی از اولین چیزهایی که میشنوید این است: «بدون سابقهی اعتباری (credit history) هیچ بانکی بهات وام نمیدهد.» خبر خوب این است که این حرف کاملاً درست نیست. کانادا مسیرهای مشخصی برای تازهواردها گذاشته و خیلی از خانوادههای فارسیزبان با همین مسیرها خانهدار شدهاند. بیایید ساده و قدمبهقدم ببینیم چطور.
چرا نداشتنِ سابقهی اعتباری مشکل بزرگی نیست
سابقهی اعتباری یعنی سابقهی اینکه تا حالا چطور قسط و بدهیتان را پرداخت کردهاید. تازهوارد طبیعتاً هنوز چنین سابقهای در کانادا ندارد. اما نهاد بیمهی وام مسکن، یعنی CMHC، برنامهای مخصوص بهاسم «CMHC Newcomers» دارد که دقیقاً برای همین آدمها ساخته شده.
نکتهی مهم: در این برنامه حداقل دورانِ اقامت لازم نیست. یعنی لازم نیست چند سال صبر کنید. هم مقیم دائم (PR) و هم کسی که مجوز کار قانونی دارد میتواند اقدام کند.
بهجای سابقهی کانادایی چه چیزهایی قبول میشود؟
اگر گزارش اعتباری کانادایی ندارید، وامدهنده میتواند از راههای دیگری اعتبارتان را بسنجد؛ مثل:
- گزارش اعتباری بینالمللی از کشور قبلیتان
- نامهی معرفی از بانکِ کشور مبدأ
- سابقهی پرداختِ اجاره، قبض برق و تلفن در کانادا (رسیدها را نگه دارید)
طبق ضوابط CMHC معمولاً لازم است دستِکم یکی از وامگیرندهها (یا ضامن) امتیاز اعتباری حدود ۶۰۰ داشته باشد؛ این عدد را با متخصص چک کنید چون شرایط بهروز میشود.
چقدر پیشپرداخت (Down Payment) لازم است؟
قانونِ پایه برای همهی خریدارها یکسان است:
- خانهی تا ۵۰۰٬۰۰۰ دلار: حداقل ۵٪ پیشپرداخت
- خانهی بالای ۵۰۰٬۰۰۰ دلار: ۵٪ روی ۵۰۰ هزارِ اول و ۱۰٪ روی مبلغ باقیمانده
- خانهی ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ دلار یا بیشتر: حداقل ۲۰٪ و دیگر بیمهی CMHC در دسترس نیست
اگر مقیم دائم نیستید و فقط مجوز کار دارید، معمولاً حداقل پیشپرداخت ۱۰٪ در نظر گرفته میشود.
بیمهی وام مسکن (CMHC) چیست؟
اگر پیشپرداختتان کمتر از ۲۰٪ باشد، باید بیمهی وام مسکن بخرید. این بیمه از بانک محافظت میکند، نه شما، ولی همین باعث میشود بانک با پیشپرداختِ کمتر به شما وام بدهد. هزینهاش معمولاً به خودِ وام اضافه میشود.
تست استرس (Stress Test) را جدی بگیرید
بانک فقط به نرخِ امروز نگاه نمیکند؛ بررسی میکند که اگر نرخ بالا رفت باز هم بتوانید قسط بدهید. به این میگویند تست استرس. قاعده این است که شما را با نرخِ بزرگتر بینِ دو عدد میسنجند:
- نرخِ قراردادِ وامتان بهعلاوهی ۲٪، یا
- نرخِ مرجعِ تعیینشده (که مدتهاست ۵.۲۵٪ است)
پس اگر نرخ وامتان مثلاً ۴.۵٪ باشد، بانک شما را با ۶.۵٪ میسنجد. یعنی از قبل بودجهتان را کمی سفتتر ببندید.
FHSA؛ ابزارِ محبوبِ خانهی اول
FHSA یا حساب پساندازِ خانهی اول یک حسابِ مالیاتیِ فوقالعاده برای خریدِ اولین خانه است:
- هر سال تا ۸٬۰۰۰ دلار و در کل تا سقفِ ۴۰٬۰۰۰ دلار
- پولی که میریزید از درآمد مشمول مالیاتتان کم میشود
- برداشتِ آن برای خریدِ خانهی اول بدون مالیات است
اتاقِ استفادهنشدهی هر سال تا حدی به سالِ بعد منتقل میشود. برای تازهواردی که تازه شروع به پسانداز کرده، این یعنی هم پیشپرداخت جمع میکنید هم مالیات کمتری میدهید.
دو هزینهای که خیلیها فراموش میکنند
- مالیاتِ نقلِوانتقالِ زمین (Land Transfer Tax): موقعِ خرید پرداخت میشود و مبلغش در هر استان و حتی هر شهر فرق دارد.
- تخفیفِ خریدارِ اولِ خانه: بعضی استانها و شهرها به خریدارِ اولِ خانه بخشی از این مالیات را برمیگردانند. حتماً برای استانِ خودتان بپرسید.
کارهای عملی از همین امروز
1. یک کارتِ اعتباری کوچک بگیرید و قسطش را سرِ وقت بدهید تا سابقه بسازید.
2. مدارکِ اعتباری و بانکیِ کشورِ قبلیتان را ترجمه و آماده کنید.
3. یک FHSA باز کنید تا اتاقِ سالانهاش شروع به جمعشدن کند.
4. با یک متخصصِ وامِ فارسیزبان مشورت کنید تا مسیرِ درست را از اول بروید.
پرسشهای پرتکرار
بدون مقیمِ دائم بودن هم میشود وام گرفت؟
بله. با مجوزِ کارِ قانونی هم میشود، معمولاً با پیشپرداختِ حداقل ۱۰٪.
چقدر باید در کانادا زندگی کرده باشم؟
برنامهی تازهواردانِ CMHC حداقلِ زمانِ اقامت نمیخواهد.
سابقهی اعتباریِ ایران/کشورِ قبلی بهدرد میخورد؟
بله، گزارشِ اعتباریِ بینالمللی یا نامهی بانکِ کشورِ مبدأ میتواند کمک کند.
چقدر پسانداز لازم دارم؟
دستِکم ۵٪ برای پیشپرداخت، بهعلاوهی هزینههای بستهشدنِ معامله مثل مالیاتِ نقلِوانتقال.
این مطلب صرفاً جنبهی آموزشی دارد و مشاورهی مالیِ شخصی نیست؛ برای تصمیمِ نهایی با متخصص مشورت کنید.
میخواهید ببینید با درآمد و پساندازِ فعلیتان حدوداً چقدر وام میگیرید؟ ماشینحسابِ رایگانِ وامِ مسکن ما را امتحان کنید و بعد یک مشاورهی رایگان با متخصصِ وامِ فارسیزبان بگیرید تا مسیرتان را از همان قدمِ اول درست بروید. همین حالا از canadafarsi.com/mortgage شروع کنید.
www.cmhc-schl.gc.ca · www.canada.ca · www.canada.ca · www.canada.ca