وقتی تازه به کانادا میآیید، یکی از اولین چیزهایی که میشنوید این است: «بدون سابقهی اعتباری (credit history) هیچ بانکی بهات وام نمیدهد.» خبر خوب این است که این حرف کاملاً درست نیست. کانادا مسیرهای مشخصی برای تازهواردها گذاشته و خیلی از خانوادههای فارسیزبان با همین مسیرها خانهدار شدهاند. بیایید ساده و قدمبهقدم ببینیم چطور.
When you first arrive in Canada, one of the first things you hear is: "With no credit history, no bank will give you a mortgage." The good news is that this isn't quite true. Canada has clear pathways for newcomers, and many Farsi-speaking families have become homeowners through exactly these routes. Let's walk through it simply, step by step.
چرا نداشتنِ سابقهی اعتباری مشکل بزرگی نیست · Why having no credit history isn't a big problem
سابقهی اعتباری یعنی سابقهی اینکه تا حالا چطور قسط و بدهیتان را پرداخت کردهاید. تازهوارد طبیعتاً هنوز چنین سابقهای در کانادا ندارد. اما نهاد بیمهی وام مسکن، یعنی CMHC، برنامهای مخصوص بهاسم «CMHC Newcomers» دارد که دقیقاً برای همین آدمها ساخته شده.
Credit history is the record of how you've paid your installments and debts so far. A newcomer naturally doesn't yet have such a record in Canada. But the mortgage insurance body, CMHC, has a dedicated program called "CMHC Newcomers" built for exactly these people.
نکتهی مهم: در این برنامه حداقل دورانِ اقامت لازم نیست. یعنی لازم نیست چند سال صبر کنید. هم مقیم دائم (PR) و هم کسی که مجوز کار قانونی دارد میتواند اقدام کند.
An important point: this program requires no minimum length of residency. That means you don't have to wait several years. Both permanent residents (PR) and anyone with a legal work permit can apply.
بهجای سابقهی کانادایی چه چیزهایی قبول میشود؟ · What's accepted instead of a Canadian history?
اگر گزارش اعتباری کانادایی ندارید، وامدهنده میتواند از راههای دیگری اعتبارتان را بسنجد؛ مثل:
If you don't have a Canadian credit report, the lender can assess your creditworthiness in other ways, such as:
- گزارش اعتباری بینالمللی از کشور قبلیتان
- نامهی معرفی از بانکِ کشور مبدأ
- سابقهی پرداختِ اجاره، قبض برق و تلفن در کانادا (رسیدها را نگه دارید)
- An international credit report from your previous country
- A reference letter from your bank in your home country
- Your record of paying rent, electricity and phone bills in Canada (keep the receipts)
طبق ضوابط CMHC معمولاً لازم است دستِکم یکی از وامگیرندهها (یا ضامن) امتیاز اعتباری حدود ۶۰۰ داشته باشد؛ این عدد را با متخصص چک کنید چون شرایط بهروز میشود.
Under CMHC rules, usually at least one of the borrowers (or a guarantor) needs a credit score of around 600; check this figure with a specialist, since the requirements get updated.
چقدر پیشپرداخت (Down Payment) لازم است؟ · How much down payment do you need?
قانونِ پایه برای همهی خریدارها یکسان است:
The basic rule is the same for all buyers:
- خانهی تا ۵۰۰٬۰۰۰ دلار: حداقل ۵٪ پیشپرداخت
- خانهی بالای ۵۰۰٬۰۰۰ دلار: ۵٪ روی ۵۰۰ هزارِ اول و ۱۰٪ روی مبلغ باقیمانده
- خانهی ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ دلار یا بیشتر: حداقل ۲۰٪ و دیگر بیمهی CMHC در دسترس نیست
- A home up to $500,000: at least 5% down payment
- A home above $500,000: 5% on the first $500,000 and 10% on the remaining amount
- A home of $1,500,000 or more: at least 20%, and CMHC insurance is no longer available
اگر مقیم دائم نیستید و فقط مجوز کار دارید، معمولاً حداقل پیشپرداخت ۱۰٪ در نظر گرفته میشود.
If you're not a permanent resident and only have a work permit, the minimum down payment is usually set at 10%.
بیمهی وام مسکن (CMHC) چیست؟ · What is mortgage insurance (CMHC)?
اگر پیشپرداختتان کمتر از ۲۰٪ باشد، باید بیمهی وام مسکن بخرید. این بیمه از بانک محافظت میکند، نه شما، ولی همین باعث میشود بانک با پیشپرداختِ کمتر به شما وام بدهد. هزینهاش معمولاً به خودِ وام اضافه میشود.
If your down payment is less than 20%, you have to buy mortgage insurance. This insurance protects the bank, not you, but it's exactly what lets the bank give you a mortgage with a smaller down payment. The cost is usually added onto the mortgage itself.
تست استرس (Stress Test) را جدی بگیرید · Take the stress test seriously
بانک فقط به نرخِ امروز نگاه نمیکند؛ بررسی میکند که اگر نرخ بالا رفت باز هم بتوانید قسط بدهید. به این میگویند تست استرس. قاعده این است که شما را با نرخِ بزرگتر بینِ دو عدد میسنجند:
The bank doesn't only look at today's rate; it checks whether you could still make your payments if rates went up. This is called the stress test. The rule is that you're assessed at the higher of two numbers:
- نرخِ قراردادِ وامتان بهعلاوهی ۲٪، یا
- نرخِ مرجعِ تعیینشده (که مدتهاست ۵.۲۵٪ است)
- Your mortgage contract rate plus 2%, or
- The set benchmark rate (which has been 5.25% for a long time)
پس اگر نرخ وامتان مثلاً ۴.۵٪ باشد، بانک شما را با ۶.۵٪ میسنجد. یعنی از قبل بودجهتان را کمی سفتتر ببندید.
So if your mortgage rate is, say, 4.5%, the bank assesses you at 6.5%. In other words, budget a little more tightly from the start.
FHSA؛ ابزارِ محبوبِ خانهی اول · The FHSA: the favourite first-home tool
FHSA یا حساب پساندازِ خانهی اول یک حسابِ مالیاتیِ فوقالعاده برای خریدِ اولین خانه است:
The FHSA, or First Home Savings Account, is a superb tax account for buying your first home:
- هر سال تا ۸٬۰۰۰ دلار و در کل تا سقفِ ۴۰٬۰۰۰ دلار
- پولی که میریزید از درآمد مشمول مالیاتتان کم میشود
- برداشتِ آن برای خریدِ خانهی اول بدون مالیات است
- Up to $8,000 each year and a total lifetime cap of $40,000
- The money you contribute is deducted from your taxable income
- Withdrawing it to buy your first home is tax-free
اتاقِ استفادهنشدهی هر سال تا حدی به سالِ بعد منتقل میشود. برای تازهواردی که تازه شروع به پسانداز کرده، این یعنی هم پیشپرداخت جمع میکنید هم مالیات کمتری میدهید.
Each year's unused room carries over to the next year up to a limit. For a newcomer just starting to save, this means you both build up a down payment and pay less tax.
دو هزینهای که خیلیها فراموش میکنند · Two costs many people forget
- مالیاتِ نقلِوانتقالِ زمین (Land Transfer Tax): موقعِ خرید پرداخت میشود و مبلغش در هر استان و حتی هر شهر فرق دارد.
- تخفیفِ خریدارِ اولِ خانه: بعضی استانها و شهرها به خریدارِ اولِ خانه بخشی از این مالیات را برمیگردانند. حتماً برای استانِ خودتان بپرسید.
- Land Transfer Tax: paid at the time of purchase, and the amount differs by province and even by city.
- First-time home buyer rebate: some provinces and cities refund part of this tax to first-time home buyers. Be sure to ask for your own province.
کارهای عملی از همین امروز · Practical steps to take today
1. یک کارتِ اعتباری کوچک بگیرید و قسطش را سرِ وقت بدهید تا سابقه بسازید.
1. Get a small credit card and pay it off on time to start building a history.
2. مدارکِ اعتباری و بانکیِ کشورِ قبلیتان را ترجمه و آماده کنید.
2. Translate and prepare your credit and banking documents from your previous country.
3. یک FHSA باز کنید تا اتاقِ سالانهاش شروع به جمعشدن کند.
3. Open an FHSA so its annual room starts accumulating.
4. با یک متخصصِ وامِ فارسیزبان مشورت کنید تا مسیرِ درست را از اول بروید.
4. Consult a Farsi-speaking mortgage specialist so you take the right path from the start.
پرسشهای پرتکرار · Frequently asked questions
بدون مقیمِ دائم بودن هم میشود وام گرفت؟
Can you get a mortgage without being a permanent resident?
بله. با مجوزِ کارِ قانونی هم میشود، معمولاً با پیشپرداختِ حداقل ۱۰٪.
Yes. It's possible with a legal work permit too, usually with a minimum down payment of 10%.
چقدر باید در کانادا زندگی کرده باشم؟
How long do I have to have lived in Canada?
برنامهی تازهواردانِ CMHC حداقلِ زمانِ اقامت نمیخواهد.
The CMHC Newcomers program requires no minimum length of residency.
سابقهی اعتباریِ ایران/کشورِ قبلی بهدرد میخورد؟
Is credit history from Iran / my previous country useful?
بله، گزارشِ اعتباریِ بینالمللی یا نامهی بانکِ کشورِ مبدأ میتواند کمک کند.
Yes, an international credit report or a letter from your home-country bank can help.
چقدر پسانداز لازم دارم؟
How much savings do I need?
دستِکم ۵٪ برای پیشپرداخت، بهعلاوهی هزینههای بستهشدنِ معامله مثل مالیاتِ نقلِوانتقال.
At least 5% for the down payment, plus closing costs such as the land transfer tax.
این مطلب صرفاً جنبهی آموزشی دارد و مشاورهی مالیِ شخصی نیست؛ برای تصمیمِ نهایی با متخصص مشورت کنید.
This article is for educational purposes only and is not personal financial advice; consult a specialist for your final decision.
میخواهید ببینید با درآمد و پساندازِ فعلیتان حدوداً چقدر وام میگیرید؟ ماشینحسابِ رایگانِ وامِ مسکن ما را امتحان کنید و بعد یک مشاورهی رایگان با متخصصِ وامِ فارسیزبان بگیرید تا مسیرتان را از همان قدمِ اول درست بروید. همین حالا از canadafarsi.com/mortgage شروع کنید.
Want to see roughly how much you could borrow with your current income and savings? Try our free mortgage calculator and then get a free consultation with a Farsi-speaking mortgage specialist so you take the right path from the very first step. Start now at canadafarsi.com/mortgage.
www.cmhc-schl.gc.ca · www.canada.ca · www.canada.ca · www.canada.ca