حداقل پیش‌پرداخت برای خرید خانه در کانادا Minimum down payment to buy a home in Canada

قانون پیش‌پرداخت در یک نگاه · The rule at a glance

CMHC — Mortgage loan insurance · FCAC — Buying a home

در کانادا حداقل پیش‌پرداخت یک عدد ثابت نیست؛ به قیمت خانه بستگی دارد و پلکانی است. سه پله‌ی اصلی این‌هاست: روی پانصد هزار دلار اولِ قیمت، ۵٪. روی هر چیزی که از $500,000 تا $1,500,000 باشد، ۱۰٪. و برای خانه‌هایی که قیمتشان $1,500,000 یا بیشتر است، روی کل قیمت ۲۰٪. پس خانه‌ای که زیر نیم میلیون دلار باشد فقط ۵٪ پیش‌پرداخت لازم دارد، اما هر چه قیمت بالاتر برود، درصد لازم هم پله‌پله بیشتر می‌شود. این قانون برای همه‌ی تازه‌واردان و فارسی‌زبانانی که می‌خواهند اولین خانه‌شان را بخرند یکسان است.

In Canada the minimum down payment is not a single number — it depends on the price of the home and works in tiers. The three tiers are: 5% on the first $500,000 of the price; 10% on any portion between $500,000 and $1,500,000; and for homes priced at $1,500,000 or more, 20% of the full price. So a home under half a million needs just 5% down, but the higher the price climbs, the more the required percentage steps up. The rule is the same for every newcomer and Farsi-speaker buying a first home.

مثال‌های واقعی با عدد · The worked examples

FCAC — Down payment

بهترین راه برای فهمیدن قانون پلکانی این است که با عدد جلو برویم. به چهار خانه با قیمت‌های مختلف نگاه کنید:

Working through the math is the easiest way to understand the tiers. A $400,000 home is entirely under $500,000, so it is a flat 5% = $20,000. A $700,000 home needs 5% on the first $500,000 ($25,000) plus 10% on the remaining $200,000 ($20,000) = $45,000. A $1,200,000 home is $25,000 plus 10% of $700,000 ($70,000) = $95,000. A $1,600,000 home is over the cap, so it is a flat 20% = $320,000, with no mortgage insurance available above $1.5M.

زیر ۲۰٪: بیمه‌ی CMHC · Under 20% = CMHC insurance

CMHC — Mortgage loan insurance

اگر کمتر از ۲۰٪ پیش‌پرداخت بدهید، وام شما «وام پر-نسبت» (high-ratio) محسوب می‌شود و قانون کانادا می‌گوید باید بیمه‌ی وام مسکن داشته باشید. این بیمه معمولاً از CMHC (یک نهاد دولتی) گرفته می‌شود و در واقع از وام‌دهنده در برابر نکول محافظت می‌کند، نه از شما؛ ولی هزینه‌اش را شما می‌پردازید. هزینه‌ی بیمه (premium) به نسبت وام به ارزش خانه بستگی دارد و تقریباً بین ۲٫۸٪ تا ۴٫۰٪ مبلغ وام است؛ هر چه پیش‌پرداخت کمتر باشد، این درصد بیشتر می‌شود. خبر خوب این است که این مبلغ معمولاً به خود وام اضافه می‌شود و لازم نیست یکجا نقد بپردازید. نکته‌ی مهم برای تازه‌واردان: بیمه فقط برای خانه‌های زیر $1,500,000 در دسترس است (سقفی که در دسامبر ۲۰۲۴ از یک میلیون به این رقم بالا رفت). همچنین الان برای خریداران اولین خانه و خانه‌های نوساز، دوره‌ی بازپرداخت ۳۰ ساله هم مجاز است که قسط ماهانه را کمی پایین می‌آورد.

If you put down less than 20%, your mortgage is "high-ratio," and Canadian rules require mortgage loan insurance. This is usually obtained through CMHC (a government agency) and actually protects the lender against default, not you — but you pay for it. The premium depends on your loan-to-value ratio and runs roughly 2.8% to 4.0% of the loan amount; the smaller your down payment, the higher the percentage. The good news is the premium is usually added onto the mortgage rather than paid in cash up front. A key point for newcomers: insurance is only available on homes under $1,500,000 (a cap raised from $1M in December 2024). And a 30-year amortization is now allowed for first-time buyers and new builds, which lowers the monthly payment a little.

۲۰٪ یا بیشتر: وام معمولی · 20%+ conventional

FCAC — Down payment and mortgage insurance

اگر ۲۰٪ یا بیشتر پیش‌پرداخت بدهید، وام شما «وام معمولی» (conventional) است و دیگر نیازی به بیمه‌ی CMHC ندارید. این یعنی آن هزینه‌ی ۲٫۸ تا ۴ درصدی بیمه را اصلاً نمی‌پردازید و کل مبلغ وام پایین‌تر می‌ماند. برای خانه‌های $1,500,000 یا گران‌تر، ۲۰٪ نه یک انتخاب بلکه حداقلِ اجباری است، چون بیمه برای این قیمت‌ها وجود ندارد. خیلی‌ها فکر می‌کنند هر چه پیش‌پرداخت کمتر، بهتر؛ ولی رساندن پیش‌پرداخت به ۲۰٪ دو فایده دارد: هم از هزینه‌ی بیمه خلاص می‌شوید و هم مبلغ وام و در نتیجه بهره‌ای که در طول سال‌ها می‌پردازید کمتر می‌شود. البته این را هم در نظر بگیرید که نباید تمام پس‌اندازتان را خرج پیش‌پرداخت کنید (در بخش هزینه‌های بستن معامله بیشتر توضیح می‌دهیم).

If you put down 20% or more, your mortgage is "conventional" and you do not need CMHC insurance at all. That means you skip the 2.8–4.0% premium and your total loan stays lower. For homes at $1,500,000 or above, 20% is not a choice but the mandatory minimum, because insurance simply isn't available at those prices. Many people assume a smaller down payment is always better, but reaching 20% has two benefits: you avoid the insurance cost, and you borrow less — paying less interest over the years. Just don't drain every dollar of savings into the down payment (more on that in the closing-costs section).

پول پیش‌پرداخت از کجا؟ · Where the money comes from

FCAC — Sources of a down payment · CMHC — Borrower eligibility

وام‌دهنده فقط نمی‌خواهد عدد پیش‌پرداخت را ببیند؛ می‌خواهد بداند پول از کجا آمده و واقعاً مالِ شماست. سه منبع رایج این‌هاست:

• پس‌انداز خودتان. پول داخل حساب بانکی، TFSA، یا سرمایه‌گذاری. معمولاً باید سابقه‌ی ۹۰ روزه‌ی این پول را با صورت‌حساب بانکی نشان بدهید؛ یعنی پولی که سه ماه در حساب شما بوده.
• هدیه‌ی خانواده. هدیه‌ی پیش‌پرداخت از اعضای نزدیک خانواده (پدر، مادر، خواهر، برادر) مجاز است، اما باید یک «نامه‌ی هدیه» (gift letter) امضا شود که می‌گوید این پول هدیه است و قرار نیست پس داده شود — وام نیست.
• برنامه‌های اولین خانه. پولی که در حساب‌هایی مثل FHSA یا از طریق برنامه‌ی خرید خانه‌ی RRSP (Home Buyers' Plan) جمع کرده‌اید هم می‌تواند بخشی از پیش‌پرداخت باشد.

اگر پول تازگی به حسابتان وارد شده، وام‌دهنده می‌پرسد منشأش کجاست. این برای تازه‌واردانی که اخیراً پول از خارج منتقل کرده‌اند مهم است — مدارک انتقال را نگه دارید. پولی که نتوانید منشأش را ثابت کنید، معمولاً پذیرفته نمی‌شود.

Your lender doesn't just want to see the number — they want to know where the money came from and that it's truly yours. Three common sources: 1) Your own savings in a bank account, TFSA, or investments — you'll usually need to show a 90-day history of the funds with bank statements. 2) A gift from family — a gifted down payment from an immediate family member is allowed, but you must sign a gift letter confirming it is a gift, not a loan to be repaid. 3) First-home programs like the FHSA or the RRSP Home Buyers' Plan. If money recently landed in your account — common for newcomers who transferred funds from abroad — keep the transfer records, because funds whose source you can't prove are usually not accepted.

هزینه‌های بستن معامله جداست · Closing costs are extra

FCAC — Closing costs

چند نمونه از هزینه‌های بستن معامله: مالیات انتقال ملک (land transfer tax) که در استان‌ها و حتی شهرها فرق دارد و گاهی چند هزار دلار می‌شود (بعضی استان‌ها برای خریدار اولین خانه تخفیف دارند)، هزینه‌ی وکیل یا دفتر اسناد (legal fees)، بازرسی خانه (home inspection)، و اگر وام پر-نسبت داشته باشید، مالیات استانی روی حق بیمه‌ی CMHC (CMHC PST) که برخلاف خود حق بیمه به وام اضافه نمی‌شود و باید نقد بپردازید. قاعده‌ی ساده: کنار پیش‌پرداخت، حدود ۲ تا ۴ درصد قیمت خانه را هم برای روز بستن معامله کنار بگذارید.

Examples of closing costs: land transfer tax, which varies by province and even city and can run several thousand dollars (some provinces offer a first-time-buyer rebate); legal or notary fees; a home inspection; and, if your mortgage is high-ratio, the provincial sales tax on the CMHC premium (CMHC PST), which — unlike the premium itself — cannot be added to the loan and must be paid in cash. A simple rule: on top of the down payment, set aside roughly 2–4% of the price for closing day.

قدم بعدی · Your next step

FCAC — Getting a mortgage

حالا که قانون پلکانی را می‌دانید، قدم بعدی ساده است: قیمت خانه‌ای که در ذهن دارید را بردارید، پله‌ها را روی آن اعمال کنید، و عدد حداقل پیش‌پرداخت خودتان را پیدا کنید. بعد آن را با پس‌اندازتان مقایسه کنید و یادتان نرود ۲ تا ۴ درصد دیگر برای هزینه‌های بستن معامله کنار بگذارید. اگر می‌خواهید بدانید با پیش‌پرداختی که دارید قسط ماهانه‌تان چقدر می‌شود یا چقدر دیگر باید پس‌انداز کنید، محاسبه‌گر ما کارتان را راحت می‌کند. برای نرخ دقیق و پیش‌تأیید هم می‌توانید با متخصص فارسی‌زبانِ ما صحبت کنید.

Now that you understand the tiers, the next step is simple: take the price of the home you have in mind, apply the tiers to it, and find your own minimum down payment. Then compare it to your savings — and remember to set aside another 2–4% for closing costs. If you want to know what your monthly payment would be with that down payment, or how much more you need to save, our calculator does the work. For an exact rate and pre-approval, talk to our Farsi-speaking specialist.